销售不动产要如何开票？

随着人们生活节奏的加快及房地产市场的不断发展，销售的住宅类型模式选择也开始多样化，在不同的销售模式下，分别应该如何开具发票呢？让笔者为诸君来一一梳理！

一、销售不动产开具发票的基本规定

根据国家税务总局公告2016年第23号的规定，“销售不动产，纳税人自行开具增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏处注明不动产的详细地址。”

二、不同销售模式下分别如何开票？

（1）销售毛坯房

房地产开发企业销售毛坯房，应以《商品房买卖合同》中注明的房价款，按9%税率（2019年4月1日起，适用10%税率的降至9%。一般纳税人若采用简易计税则为5%）计算缴纳增值税，开具销售不动产增值税发票。

（2）销售精装修房

房地产开发企业销售带精装修的房屋，若在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售不动产一并按照9%税率（一般纳税人若采用简易计税则为5%）计算缴纳增值税，开具发票时，不动产的发票金额为包括装修费用的合计价款。

可参考规定：深圳市国家税务局全面推开“营改增”试点工作指引(之一)第九条，“房地产企业销售带精装修的房屋，按照销售不动产征收增值税。”其他地区也各自出台一些指引，但关于这个问题的认识基本是比较统一的。

（3）销售毛坯房，另行提供装修服务

房地产开发企业销售的是毛坯房，同时也提供装修服务，分别签订房屋销售合同与装修合同。

如果装修服务是房地产开发企业提供，则应先判断是混合销售还是兼营的行为。笔者理解，判定的关键在于销售房屋与装修是否是捆绑起来的，即关于装修买方是否有选择的权力，如买方有自由选择是否装修则可界定为兼营行为。兼营情况下，以《房屋销售合同》中注明的房价款，按9%税率（一般纳税人若采用简易计税则为5%）计算缴纳增值税，开具销售不动产增值税发票；另一份是独立的《装修合同》，根据《装修合同》中的价款按9%税率开具“建筑施工”发票。即需要就两份合同金额分别开票缴纳增值税。

如果装修服务是第三方企业提供，则主体不同，双方自然分别缴税。房地产开发企业就其收取的房价开具不动产销售发票。装修企业就其收取的装修费开具建筑服务发票。

（4）销售房屋赠送家具、家电

若房地产开发企业在销售精装房的同时，还另外赠送家具和家电，而这一部分已经包含在房价中，笔者总结了相关文件的规定（见注释），认为其不属于增值税的混合销售行为，也明显不属于无偿赠送，不需要视同销售，不单独计价，这种行为不单独征收增值税。即应当与销售不动产一并按照9%税率（一般纳税人若采用简易计税则为5%）计算缴纳增值税并开具发票。

若房地产企业在营销推广活动中单独赠送的家电、家具或是其他商品，则符合税法所说的无偿赠送情形，应视同销售计算增值税，并可单独开具销售货物的增值税发票。

注：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税【2016】36号第40条规定：“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。”

根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

1.将货物交付其他单位或者个人代销；

2.销售代销货物；

3.设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

4.将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目（营改增后本条款自动废止）；

5.将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

6.将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

7.将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；

8.将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

根据财税【2016】36号文附件1第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（5）销售车位

房地产开发企业销售车位可以简单分为两种情况。

一种是能办出产权证的，签订的是《车位购置合同》，销售地下车位视同销售不动产，应参照销售不动产相关规定开具发票；

另一种是不能办出产权证的，通常签订的是《车位租赁使用合同》，但实务中大多房地产企业会在合同中明确约定:“该车位的使用期限为二十年……使用期限届满，甲方同意将该车位继续无偿提供给乙方使用至XX年XX月XX日（与土地使用权期限一致）。”根据财税【2016】36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。该合同实质是将标的物的使用权进行永久性转让，即不存在使用期限的问题，以转让永久使用权方式销售不动产。则可开具发票明细为车位使用权，参照销售不动产相关规定开具发票。

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